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业务下滑 二手经纪人转战售楼处

来源:北京青年报

中介代理的新房从单价千元到总价千万元不等 成交量下跌明显 二手房经纪人开辟新战场

严厉调控之下，二手房市场上买家持观望态度，并不急于出手，卖家不急着用钱的也都坚持价格不松口。买卖双方博弈之时，受伤最深的却是靠成交量吃饭的房产中介们。业务量少、成交低迷、收入下滑，裁员风险加大，政策调控下的房产中介们也正在经历寒冬。在这样的考验下，无论是中介公司本身还是个体的经纪人，都开始另辟蹊径，中介公司开始与新房开发商联合，房产经纪人们也在推荐二手房之余，纷纷利用手中的购房人资源，开始转战新房售楼处。作为新房交易的渠道之一，二手房经纪人当起了新房开发商与业主之间的桥梁。在这些中介经纪人手中，既有总价上千万的新房豪宅，也有单价数千元的环京住宅，每成交一套，他们都能获得不菲的返点。之所以新房、二手房一起卖，目的只有一个，希望能在这次的调控寒冬中生存下去。

没有限竞房

“先生，均价9000元左右的新房咱们考虑吗？适合投资，卖得特别好，一天100多套。”地处北京东北三环的太阳宫区域，因为聚集了多个大户型次新小区，一向是朝阳区改善型需求活跃的区域。这里本该是均价8万-10万元的高端二手房社区，没想到区域内的一家中介经纪人开始通过微信向周围的住户推荐河北涞水不足万元的房子。

信息都是群发的，一旦遇到有回复的客户，这位姓刘的经纪人就会进一步表示，“该项目三天卖了300多套，距离北京只有3公里，在售79-100平方米的小户型，首付最低9万元，还不限购，基本8500元一平方米。”

二手房中介居然在卖力地推销新房，这样的现象其实在中介眼中也是无奈之举。一家我爱我家的门店负责人张先生告诉北京青年报记者，“现在就连市中心的二手房成交也很不理想，量只能做到以前的40%左右，一些品相不好的老公房挂牌半年以上也无人问津。而且成交周期也拉长了，有些周期能达半年之久。一个门店二三十号人，成交上不去，只能联系着卖新房试试，只要成交就有返点。”

这位负责人告诉北青报记者，现在平均一个门店一个月的成交只有2~3套，以前一个月能成交近10套。来门店的客户很少，成交和租赁都比较低迷，不少经纪人业务少，收入下滑，这就是行业现状。而卖一套房子，像这种涞水的住宅，如果成交，经纪公司能获得上万元的介绍费，经纪人个人也能获得至少6000元的现金奖励。

不仅是提供新房项目，中介经纪人还声称能拿到比售楼处更优惠的价格。“如果您去看房，我们会开车送您去，从中介签约，走的是团购渠道，比售楼处正常价格还要低。”西城区德胜片区的一位房产经纪人小刘向北青报记者介绍，他们公司代理的既有北京院子系，超过千万元的别墅产品，也有河北下花园1万元出头的新房项目。看客户什么需求，无论是自住、改善还是投资，甚至豪宅都能找到匹配的。

小刘表示，像河北下花园的住宅项目，基本售价都在15000元/平方米左右，有两居也有三居，未来还要开通高铁，很值得投资。在与小刘的交谈中，他也透露，只要他带客户去看房，就能得到奖励，如果成交，个人现金奖励就有近万元。

二手房业务下滑严重

二手房经纪人频频染指新房，那二手房的成交奖励不够丰厚吗？对于这个问题，北青报记者注意到，二手房降温是地产经纪人给出的最普遍的理由。

多名房地产中介经纪人告诉记者，政府对楼市的总体调控和相关金融政策的出台导致北京二手房市场降温明显。今年9月，北京出台公积金贷款新政，规定公积金贷款的额度与缴存年限挂钩，每缴存一年可贷10万元，最高可贷120万元，且“认房又认贷”，二套房公积金贷款的额度从80万元降低到60万元。

限购加上限贷彻底改变了楼市的预期，二手房市场遭遇调控政策的冰封。据易居房地产研究院统计，2018年10月份，北京、杭州、深圳、成都、南京、苏州等受监测的10个城市二手房成交量为3.9万套，环比下降25%，同比下降9%。值得注意的是，近4个月来，上述10城楼市成交量呈现持续低迷态势，剔除春节假期二手房成交量异动月份，成交量创48个月新低。

对于赚取佣金的房产中介机构，楼市成交量远比房价重要得多。自2016年下半年启动的这一轮楼市调控中，中介机构所遭受的周期性冲击也远甚于房企。在经历了降薪、裁员、关店之后，中介公司连同经纪人，纷纷开始兼职转战新房市场，不仅是环京的低价房，还有北京上千万的别墅，都与中介工公司有合作。

某家中介的商圈经理告诉北青报记者，“公司会要求大家多做一些新房业务，还会分批组织经纪人去实地看盘。这其中既有养老自住房，也有投资商办房，更有豪宅改善房。尤其针对一些城区内的老住户，在卖掉区域内自己的老房子时，往往与经纪人建立了比较良好的信任关系，一旦有换新房需求，正好可以通过经纪人达成交易。”

二手房对新房有反哺优势

楼市严控之下，购房者的置业意愿都明显减弱，这对于靠业绩提成获得收入的房产经纪人来说，是一个很大压力。

安居客调研数据则显示，经纪人平均每月带客户看房达91次，高强度工作下也未必每月有成交，“价格谈不拢”“买家想继续观望”都很难让一单业务做下来，这一情况让很多经纪人甚至是门店经理的收入都减少过半。“中介行业短期面临的主要问题是，热点城市的存量房交易量持续低迷。”安居客房产研究院首席分析师张波告诉北青报记者，因此一些中介公司正缩减落地城市的开店数量，以及新开店的城市数量，来保证合理的利润范围和规模水平。

但长期而言，张波直言，中介行业面临的问题就不只是房产交易了，大量租赁房源纳入政府控制的平台、品牌公寓不断兴起，这些新因素都将对大型中介机构在租房交易的佣金收入方面形成长久和持续的影响。

另外，随着房源信息公平透明程度不断增强，类似58、安居客等互联网房产信息平台房源库不断完善，大型房产机构未来或面临极大考验。但随之，张波认为，独立经纪人模式或有机会大展身手，这或许是中介经纪人的一个新机会。

同样旨在建立平台，打通新房、二手房线上线下的贝壳，也依托链家和加盟品牌中介，推广自身的新房服务。

业内人士表示，之所以选择在做二手房的同时增加一手房比重，因为二手房交易有反哺新房的可能。以链家为例，做二手房积累起来的在二次购房的时候，能够很精准地为重复购房消费群体匹配房源，使得链家新房的起点很高。

另外，像链家升级到贝壳这样的平台后，不再单纯是一个传统的中介服务公司，而是要做房产O2O平台，打造一个完整且全面的房产生态链和房产的全生命周期循环，从而满足购房消费群体对一站式房产消费体验的需求。最后，包括新房开发商也通过投资、收购等多种方式与中介公司进行合作，进一步促进了新房二手房之间的融合。像链家的合作伙伴名单就包括了融创、万科等，都是全国前几位的开发企业，有大量的在售房源和土地储备。

在这样的支持下，加上自身二手房反哺新房的优势，中介经纪人开始进入售楼处就成了水到渠成的事。尤其是在市场成交低迷的时候，穿插于新房与二手房之间的经纪人也就成了淡市中最忙碌的人。(李桁)

一天入手两家四川上市公司，接盘泰合健康的黄明良到底啥来头？

欠了一大堆债，泰合健康新主是大债主之一

泰合健康公告称，2020年3月5日，甲方（成都远泓生物科技有限公司、四川星慧酒店管理集团有限公司和黄明良）与乙方（四川泰合置业集团有限公司、四川华神集团股份有限公司、王安全和王仁果）签订《关于成都泰合健康科技集团股份有限公司之股份转让协议》，甲方以 12 亿元人民币受让乙方持有的标的股份。

本次股份转让完成后，泰合健康的实际控制人将由王仁果、张碧华夫妇变更为黄明良、欧阳萍夫妇。

黄明良其实并非陌生人，和王仁果同在川商“朋友圈”，他们曾一起出席公开活动，并且都先后获得过“青年川商领袖”的荣誉称号。

早在两年前，黄明良就曾与王仁果达成初步意向欲拿下泰合健康控股权，双方甚至已签署框架协议，但最终未能就交易细节问题达成一致意见而告吹。

如今，黄明良与王仁果又坐下来重启交易，且控股权转让核心未变，交易形式则主要体现为“以债换股”。

在双方签署股份转让协议之外，还签署了多份债务承接协议书，由远泓生物将此次交易款，分批转让给公司实控方的债权人，用以偿还王仁果的一大堆债务。同时多方协调解除对上市公司、四川华神股份的质押和查封。

红星新闻记者记者查阅密密麻麻的债务承接协议，发现王仁果实在欠了太多的债务，旗下“泰合系”早已陷入资金链危局，出让控股权已是债务重压之下的无奈之举。

泰合集团的债务让人眼花缭乱

这些债务主要有：欠德胜钒钛6000万元，欠沛华实业7500万元，欠恒天中岩投资管理有限公司本息5.3亿元，欠四川发展资产管理有限公司4000万元，欠工商银行广安分行3000万元，欠远泓生物全部债务本息合计约3.85亿元……

其中，远泓生物一直是王仁果的大债主之一。之前泰合健康控股股东四川华神持有的1.01亿股股份被司法冻结，这笔司法冻结正是源于此次股权交易的对手方远泓生物。

而且，“泰合系”的这些债务的利息普遍极高，年利率全部超过10%，甚至达到了12%、13%、15%。融资成本高得离谱，也间接反映了王仁果资金链有多紧张。

王仁果曾经号称资产600亿，实际200亿

王仁果之所以被称为“黑马富豪”，是因为过去在四川商界并不为人知。直到2015年8月，王仁果突然出手，以彪悍的“野蛮人”形象亮相，砸出13亿元强行入主四川上市公司华神集团。

这次入主一度被认为恶意收购，双方为此闹得不可开交，华神集团甚至修改公司章程来设置障碍，但在监管层的关注下以闹剧收场，最终王仁果顺利获得上市公司控制权。

自此，一个“进击”的泰合集团和它背后的王仁果开始为人所知。

王仁果，四川广安人，1972年11月出生，起家于南充，早年曾创办罐头加工厂，2002年创办泰合置业，进入房地产行业，并迅速在房地产业站稳脚跟。泰合开发的房地产项目遍布南充、广安、成都、绵阳、泸州等地，累计开发面积逾300万平方米。

在成都，泰合集团为人熟知的是泰合索菲特大饭店、位于东大街的泰合国际财富中心、位于大源CBD的泰合国际金融中心等高端商业综合体。

以泰合集团为核心，王仁果在金融、房地产、大健康、文化旅游、教育、农业六方面均有产业布局。控股参股多家上市公司、参股数十家金融机构、20余家高星级或主题式酒店，控股3所职业院校，拥有30多家各类子公司等。

其中，金融产业一度是泰合集团的“核心主导产业”。泰合集团作为主发起人并控股广安思源农商银行，是邯郸银行、四川仪陇农商银行的主要股东，同时参股巴中农商行、广安恒丰村镇银行等多家金融机构。此外，单独和联合设立多只专业基金，拥有4家民信系担保公司、小贷公司等。

甚至，泰合集团还在2016年11月，跑到非洲收购了刚果第三大银行——拥有100多年历史的刚果非洲国际银行的优良资产。收购完成后，泰合集团成为控股方，并成立中国泰合刚果金银行（CTBC），这也是第一家进入刚果的中资银行。

通过一系列令人眼花缭乱的资本运作、持续大手笔并购之后，泰合集团构建了一个庞大的商业帝国，巅峰时期号称总资产600亿元，并多次位列中国民营企业500强之列。2016年，王仁果当选为“中国经济年度人物”。

王仁果，图据泰合集团官网

不过泰合集团这个商业“帝国”水份较重，红星新闻曾经核查到一份经中汇会计师事务所审计的财务数据：截至2017年6月30日，泰合集团总资产为201.77亿元，且净资产只有69.04亿元，当时的资产负债率为65.78%。

但这并不妨碍王仁果继续在资本市场大显身手。2017年9月，泰合集团瞄准了四川老牌上市公司宏达股份（600331.SH），拟斥巨资43亿元实现对宏达股份的控股。

宏达股份的实际控制人为著名川商刘沧龙，早就于2001年上市。这场收购与反收购，也被称为新老川商之间的一场“较量”。

然而这场并购极不顺利，阻力巨大，并且陆续陷入连串风波，包括宏达集团和刘沧龙部分股权被法院冻结、泰合集团对刘沧龙发起诉讼要求支付巨额违约金、宏达股份争夺亚洲最大铅锌矿——兰坪铅锌矿失败等等。

到了2018年1月，王仁果本人又突然被上市公司宣布已经“失联”，虽然后来又正常履职，但无疑元气大伤。最终，在各种难以想象的困难面前，王仁果入主宏达股份的计划化为泡影。

2018年，王仁果的“水逆之年”

2018年，对于王仁果来说无疑是“水逆之年”，他的多个重大投资、并购项目几乎都在这一年铩羽而归。

2017年12月，王仁果与港股上市公司中金资源（01636.HK）签下股权转让协议，拟斥资21.45亿港元获得中金资源29%的股权，借机布局中国最大的再生金属资源综合利用企业。然而2018年5月，股权转让协议意外宣布终止。

王仁果还有一笔更大的投资也在2018年宣布折戟。泰合集团曾于2016签约“青城山国际旅游度假区”项目，总投资高达366亿元——这也是泰合集团有史以来最大的一笔投资。

青城山国际旅游度假区在泰合集团的地位非同小可。根据泰合集团的介绍，青城山国际旅游度假区项目定位于“世界级旅游项目”，将凭借都江堰、青城山独特的“世界双遗产地”的自然和人文资源，按照国际一流旅游产业集群发展思路规划，打造集自然观光、人文体验、艺术展演、主题游乐、酒店住宿、运动康养、餐饮购物于一体的国际高端旅游度假目的地。

由于泰合集团这个项目投资实在巨大，在当年也被誉为继550亿元万达文化旅游城（现融创文旅城）之后，又一落地都江堰的重大产业项目。

并且在2017年1月，泰合集团旗下成都泰合仁华大酒店管理有限公司以76万元/亩的价格，先期拿下都江堰青城山镇青景社区119亩酒店用地，拟用于打造五星级酒店；4月，再以76万元/亩的价格拿下位于青景社区一宗125.5亩商业地块。泰合表示两宗总面积达244亩的地块，将进行联合开发。

然而泰合集团拿到地后便再无动静，红星新闻记者曾于2018年3月前往都江堰青城山镇，发现泰合所拿的地块毫无施工痕迹，地块野草丛生，一直在“晒太阳”。

到了2018年5月，成都泰合仁华大酒店管理有限公司名称变更为成都仰止酒店管理有限公司，公司股权结构也随之发生变更，“泰合系”悄然退出。

也是在这一年，王仁果先后两度神秘“失联”，以至于“王仁果去哪儿了？”成为当时市场的热点话题。

到2018年4月，王仁果宣布辞去上市公司董事长职务，且辞职后不在公司担任任何职务。至此，王仁果几乎从公开场合消失，红星资本局记者此后再也无法电话联系上本人。

黄明良酒店起家，介入多家上市公司

在四川资本圈里，这些年的王仁果无疑极具话题和故事性，但他在告别泰合健康之后，接盘侠远泓生物背后的实际控制人黄明良同样大有来头。

远泓生物成立于2016年3月16日，注册资本5000万元，四川星慧酒店管理集团有限公司持有100%股权。远泓生物实际控制人为黄明良，涉足产业包括生物科技、房产开发、酒店管理、教育培训等领域。

作为一家成立仅两年的公司，远泓生物其实在成都不太知名。据公司官网介绍，成都远泓生物科技有限公司是一家专注于全球工业生物中间体应用研发与生产销售、生物医药技术研究与投资、健康管理的全球化科技公司。目前拥有工业生物、新药研发与投资和中医药大健康三大业务板块。

而黄明良本人在成都更多以房地产商身份亮相。黄明良在成都开发了一些房地产项目，如东森花园、蜀郡、棠湖帝景等，以及星宸国际综合体、嘉煜金融科技中心等。另外集团还有以西蜀人家、锦绣城为代表的旅游、餐饮项目。

据四川星慧集团官网介绍，黄明良1995年毕业于西南交通大学工业与民用建筑专业，获工学学士学位；后于2012年获四川大学高级工商管理硕士学位，2017年获长江商学院高级工商管理硕士学位；高级工程师。

黄明良2003年创建四川星慧酒店管理集团有限公司，2010年创建成都星宸投资有限公司，2016年创建成都远泓生物科技有限公司。目前，四川星慧集团是一家以生物科技、健康管理、产业园区、酒店运营、教育科技为核心发展领域的控股集团公司。

值得注意的是，黄明良还悄然介入了四川另一家上市公司振静股份（603477.SH）。

3月5日晚间，振静股份公告称，拟以发行股份及支付现金相结合的方式购买巨星农牧100%股权，评估价值为18.2亿元。交易完成后，巨星农牧将成为振静股份全资子公司。

巨星农牧是以生猪养殖为主的大型畜禽养殖企业，也是四川省集种猪、饲料、商品猪生产于一体的农业产业化重点龙头企业之一。

在振静股份披露的购买资产暨关联交易报告书（草案）中，交易对方中出现了成都星晟投资有限公司的名字，而星晟投资的实际控制人正是黄明良。

黄明良旗下星晟投资也将成为振静股份股东

本次权益变动后，振静股份的总股本将由2.4亿股增加至4.68亿股。其中星晟投资（黄明良）获得上市公司增发的2454.70万股，持有上市公司股份比例为5.25%。

除此之外，远泓生物还在2018年3月战略投资了新三板企业四川辅正药，投资1500万元持有300万股。辅正药业以临床中药饮片为主业。从远泓生物的布局来看，其与中西成药为主的泰合健康在业务上也具有一定关联性。

红星新闻记者 李伟铭

编辑 白兆鹏