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跑步冲进千亿大门，正荣地产面临成长的烦恼

想要规模而不是高负债的正荣地产（06158.HK）交出了上市后的首张成绩单。 3月24日，振荣地产公布2018年度业绩。财报显示，期内公司实现营业收入264.53亿元，同比增长32.3%；股东应占利润21.21亿元，同比增长50.5%；股东应占核心利润19.52亿元，同比增长70.7%。

对于房地产企业来说，利润的提升首先源于规模的增长。 2018年，正荣地产合同销售额达1080.17亿元，同比增长54.0%。完成年度销售1000亿元目标，进入房企千亿阵营。合同销售面积644万平方米，同比增长69.8%。

具体到各项盈利指标，正高地产毛利率由2017年的21.1%提升至22.8%，归属于股东的核心利润率由去年同期的5.7%提升至7.4%。财报显示，毛利率改善主要受益于2018年平均结转价格同比增长33%至17,445元。

从2015年到2018年，振荣地产用了四年时间，完成了从230亿到1000亿的跨越。 2015年至2018年，其合同销售额和合同销售面积复合增长率分别为67.3%和61.0%。

千亿销售额中，一线城市占比3.8%，二线城市占比84.8%，三线城市占比11.4%。苏州、南京、南昌占据前三名。长三角经济区、西海岸经济区、中部经济区、环渤海经济区和西部经济区分别贡献约52.7%、25.8%、14.1%、5.6%和1.8%。

然而，定位为“改善大师”的振荣地产，近一年来其合同均价却出现下滑。 2018年，这一数字为16765元/平方米，而2017年同期为18484元/平方米。

对此，振荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟建表示：“销售均价下降不是问题，主要是2018年公司二线城市销售占比大幅上升，而上海等一线城市销售占比下降。”

相比于价格端体现的市场认可度的变化，正荣地产的核心问题始终是高杠杆。

自上市以来，其高负债率备受关注。在去年的业绩会议上，振融管理层承诺2018年将净负债率降至100%以下。2017年，这一数字高达183.2%。从财报数据来看，计划已经实现。截至年底，正荣地产的净负债权益比下降至74%。

事实上，自去年IP0以来，振荣地产年内已通过多元化融资发行了7.6亿美元优先票据、20亿元公司债券和35.04亿元资产支持证券。在实现减债的基础上，提高长期债务比重。

从偿债指标来看，其流动比率也从2017年的1.3上升至2018年的1.4。一般来说，流动比率是用来衡量企业的流动资产在短期债务到期前转化为现金偿还负债的能力。该比率越高，表明公司资产变现能力越强。财报表示，流动比率上升是由于流动资产增加所致。

尽管各项指标都在改善，但振荣地产目前的负债率仍处于较高水平。 2018年，其总资产1413.99亿元，总负债1169.20亿元，负债率为82.69%。此前，2015年至2017年，其负债率分别为89.40%、89.64%、88.51%。

目前，振荣地产一年内需要偿还的短期带息负债包括优先票据10.9亿元、公司债券11.2亿元、带息银行贷款及其他借款216.3亿元，合计238.4亿元。期末库存现金及现金等价物225.4亿元，低于一年内偿还债务总额。

在规模与债务仍需平衡的同时，振融地产将2019年的销售目标定为1300亿元，目标增速仅为20%。显然，在突破千亿大关后，振荣地产正在调整发展节奏。目前，土地储备总量2456万平方米，平均成本4491元/平方米，价值约4200亿元。

法拍房成交量价齐跌

本报记者庄令辉、卢志坤北京报道

交易价格短暂反弹后，今年一季度止赎住宅拍卖数量、交易量和平均交易价格均同比出现不同程度下降。

各项数据显示，今年一季度，止赎住宅的供应量和交易量双双下降。其中，3月份新拍数量同比下降，为近两年来单月拍卖量最低。与此同时，今年一季度，止赎住宅成交均价跌破万元，同比降幅超过6%。

“当前止赎住房市场的主要变化是供需预期的背离。”克而瑞研究中心市场研究总监马千里向《中国经营报》记者表示，当前，面对购房者追求品质升级，仅靠传统的止赎房优惠已经无法满足多样化的需求，供给侧在市场复苏预期下纷纷收窄优惠。综合因素来看，今年3月份，全国典型城市止赎房平均成交率跌破20%。

量价齐跌今年一季度，止赎住宅成交量价齐跌。

中国指数研究院提供的数据显示，今年一季度，止赎住宅销售2.6万套，比去年一季度的2.7万套减少约1000套；成交均价为9172元/平方米，较去年同期的9763元/平方米下降约6.1%；交易总额为351.4亿元，比去年同期的399.4亿元下降约12%。

分城市看，今年一季度，一线城市止赎住宅成交1867套，成交总金额119.3亿元，成交均价42403元/平方米；住宅房屋1.1万套，成交总金额127.9亿元，成交均价9207元/平方米。其中，重庆止赎房屋已售出1480余套，成交均价5754元/平方米。

此外，今年一季度，三四线城市共销售止赎住宅1.4万套，成交总金额104.3亿元，成交均价4942元/平方米。

今年一季度，止赎住宅交易集中度有所上升。相关数据显示，今年一季度，止赎住宅成交量排名前50位的城市共售出1.46万套，占整体成交量的55.9%。交易集中度较上年提高1个百分点。这50个城市止赎住宅成交均价为12542元/平方米，较整体均价上涨36.1%。

从单月情况来看，今年3月份止赎住宅成交量明显下降。

克而瑞数据显示，今年3月份，其监测的典型城市止赎房屋成交3193套，环比下降22%，同比下降48%。交易规模为2024年以来最低。

同时，克而瑞抽样调查数据显示，今年3月份，典型城市止赎房屋成交率为19%，环比下降9个百分点，同比上升3个百分点。其中，宁波、上海、厦门、杭州、深圳、成都等城市止赎房屋成交率均达到40%以上，武汉、北京等城市成交率均在30%以上。

供应走低在交易量和价格下降的同时，止赎住宅的供应也在下降。

中国指数研究院提供的数据显示，今年一季度，止赎住宅挂牌拍卖数量为9.9万套，比去年同期的10.1万套减少约2000套。

从重点城市来看，今年一季度，重庆止赎住宅2930套，成交量位居各城市之首。此外，郑州挂拍2,330套，惠州挂牌2,456套，成都、北京、南宁、广州、苏州、福州、佛山、武汉、长沙、沉阳等城市挂拍1,000余套。

今年一季度，止赎房供应集中度也略有上升。相关数据显示，今年一季度，止赎住宅销售前50名城市共拍卖12.7万套，占拍卖总量的48.2%。住宅拍卖集中度比上年提高0.5个百分点。

事实上，从单月情况来看，止赎拍卖数量自去年12月以来已连续四个月下降。

CRIC数据显示，今年3月，典型城市新增止赎拍卖1.99万套，环比下降25%，同比下降38%；总起拍价181亿元，环比下降20%。不足2万套的拍卖数量创2023年以来月度供应新低。

今年3月，重庆、茂名、昆明、郑州四个城市新增止赎拍卖行超过500套，这四个城市的拍卖总成交量为2197套，占典型城市总供应量的11%。

止赎房屋的供需与价格预期存在差异。

克而瑞数据显示，今年3月份，典型城市止赎房屋平均起拍折扣率（与原价相比的折扣比例）为28.5%，环比下降1.8个百分点；平均成交折扣率为34.3%，环比上升2.2个百分点。今年3月，止赎房屋拍卖折扣率与交易折扣率之差达5.8个百分点，创近月新高。

“今年3月份，止赎房屋的供需差距扩大，主要是因为一、二套房的买家对价格要求更加苛刻。”马千里表示，目前房价已经调整回较为合理的水平，过去的优惠比例已经不足以吸引如今的购房群体，因此成交优惠比例进一步加大。与此同时，供给侧市场的复苏不断降低住房供应的折价力度，进而导致住房供应的平均折价率下降。在这两个因素的影响下，今年3月份，供需双方对止赎房的价格认知出现了明显的偏差。

（编辑：卢志坤审稿：佟海华校对：严景宁）